マンション投資にまつわる詐欺の種類とその対策とは

不動産投資が一部の富裕層だけのものだったのも今は昔。不動産に関する書籍が書店には溢れ、さらにはインターネット上にも不動産投資に関するサイトは無数にあります。特に不動産物件を掲載するサイトの登場により、個人でも投資用物件の情報収集は非常に容易になりました。

頭金を用意せずとも不動産投資ができるフルローン投資を謳っているサイトもあり、早い人では20代から取り組んでいる人もいます。しかし多額のお金が動くこと自体は今も昔も変わりませんし、口八丁手八丁で詐欺まがいの物件の売り込みや投資の勧誘をしてくる輩がいることも変わりません。

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それでも今は情報収集が容易になったので、そういった詐欺手口、もしくは本当の詐欺に関して先制攻撃的に対策をすることもできます。代表的なマンション投資詐欺、もしくは詐欺すれすれの詐欺手法をここではご紹介します。不動産投資は正しい知識を持って行えば、為替や株投資よりもリスクが少なく、手堅く稼げる投資の方法です。自衛の意識を高めて、損することのないように不動産投資を行ってください。

サブリース投資の罠とは

近年増加している不動産投資手法として、「サブリース」があります。これは不動産業者が施工から入居者の募集、そして管理まですべて行い、投資家は建築費を支払い、賃料から一定の手数料を支払えば、毎月入居者の有無にかかわらず安定した収入を得られるというものです。一見大変に条件が良く見えますが、実際にはNHKの番組でも取り上げられるなど、大きな社会問題にもなっています。詐欺まがいの案件も多いサブリース。どのような点が問題なのでしょうか。

同じ金額の収入がずっと保証されるかのように錯覚させる

まずサブリースで業者が言ってくるのが「入居者がいなくても収入が入る」という点です。つまり全くリスクがなく、安定した家賃収入が得られるわけですが、その話を聞くだけだと、例えば30年契約の場合、ずっと同じだけの収入が得られるかのように錯覚してしまうこともあるでしょう。

しかし不動産投資では常識ですが物件の経年数とともに家賃は必ず下がります。10年で1割、20年で2割は下がるものです。更に新しい物件がどんどん建てば商品競争力が下がってさらに家賃を下げざるを得なくなります。業者も「定期的に家賃の見直しは行います」など言ってきますが、具体的な金額を言ってくることは少ないでしょう。

最初は6万円で貸すことができていて、5万円の手取りになっていたとしても、5年後には5万円で手取りが4万円とどんどん減っていくこともあります。勝手にずっと同じだけの収入が入り、それで返済計画を立てていた場合には大きく計画が狂い、手取りよりも出ていくほうが大きな金額になることもあります。返済計画に支障が出ないように、家賃の減額は仕方がないとしても、その想定金額は確認をしておくようにしましょう。

相場を度外視した建築費やリフォーム費を請求

サブリースを行う業者は家賃から一定の手数料を差し引いて、投資家に渡します。募集などをしてくれて、管理もしてくれるので、手数料が発生するのは仕方がないと考える人もいるでしょう。むしろ空き部屋があっても賃料をくれるのですから、どうやって収入を得ているのか不思議に思う人もいるかもしれません。

実はサブリース業者は家賃収入以上に、アパートやマンションの建築費とリフォーム費で収入を得ています。サブリース契約を結ぶ際には、施工業者もその不動産業者もしくは指定業者に決められてしまうので、相見積をとることができません。相場よりもかなり高い金額の工事費になったり、必要以上に費度の高いリフォームを強いられたりすることもあります。

外壁塗装などは15年に1回でも十分ですが、5年に1回高額な補修を行わないと、契約を更新しないという悪徳な業者もいます。これも具体的な金額や回数を敢えて伏せておいて、投資家を騙すような手口に近いとして問題になっています。大家は泣く泣くリフォームをして高額な工事費を捻出しなくてはいけないので,利回りが大幅に悪化することもあります。

土地を持っている高齢者を対象にしているケースが多数 大手デベロッパーも

サブリースに関しては、出費が多くあることや、収入が必ずしもずっと同じ金額で保証されるものではない無いことを伏せて、魅力的な商品であるように言ってくる業者が横行しています。こういった業者の恐ろしいところは、テレビCMなどでも有名な業者が平気でそのようなことを言ってくることです。

通常、不動産関係の詐欺は泡沫な、夜逃げ前提の悪質業者が行ってきますが、サブリースの場合は大東建託やセキスイハイムのような大手デベロッパーも、土地を持っている地主などに「アパートやマンションを建てませんか?安定収入になり、お子様やお孫さんに資産を残せますよ」と言って売り込みをかけてきます。

大手だからと安心という消費者心理をついてくるのですが、その内訳は大家に多大な出費を強いる、悪徳業者と何らか変わりはありません。名前だけで勝手に信用せずに、まずは疑って掛かることが必要です。

海外マンション投資の罠

日本は少子高齢化が続いており、一部の都心を除けば不動産投資で安定した利益を得るのは困難になっています。そこで人口が増え経済も成長している海外の不動産市場、特に東南アジアや香港、中国への投資を募っている業者も増えてきています。信頼できる業者を見つけられれば、成長市場であることは確かなので投資対象にもなり得るのですが、海外のマンション投資を名乗った詐欺業者も多くいます。

日本では考えられないトラブルが起こる

海外、特に東南アジアは日本と比べて地価が安く、貨幣価値も安いので、日本人が老後を温暖な気候の中で過ごすのに適している、また経済の成長の中で富裕層がどんどん出現しているので、高級マンションの需要が増加しているという話を聞いたことがある人も多いでしょう。確かに投資をしやすく経済成長を遂げているのも事実です。

しかし日本人が良くも悪くも勤勉であるのに対し、東南アジアの人々はかなりルーズでもあります。マンションの施工が大幅に遅れた、図面と異なる設備で施工してしまった、マンションの建設が資金不足で凍結してしまった、などの日本では考えられないようなトラブルが頻繁に起こっています。

現地の人間と時には外国語でやり合わなくてはいけませんが、互いの言語の壁により満足な内容の交渉が不可能なこともあります。詐欺以前に日本人とは住む人達の考え方や常識、また犯罪の質などがまるで違うことを認識しておきましょう。

さらに投資ではなく、老後の移住を目的としていても移住するためには資産などのハードルが設けられており、すぐには住めなかったというケースも発生しています。裁判を起こそうにも日本国内ではなく現地で起こさなくてはいけないので、大変な労力を伴いますし、勝算も低いのが現実です。

業者が資金を持って逃げ出すケースも

日本人の業者が仲介をするケースはよく有りますが。そういった業者はわざと日立や住友といった日本人が信頼しやすい社名を何の関係もないのに名乗り、まるで関連会社であるかのように見せかけることがあります。そうして投資用の資金を募り、まとまった金になったところで会社をたたみ、雲隠れをして逃亡するということはよくあります。国内の業者であればまだ見つけやすく、裁判に持ち込めることもありますが、それでもリスクは高いといえるでしょう。

こういった業者は単純に物件を仲介するのではなく「この不動産を買えば必ず値上がりする、数年後に当社で買上げを行うので今とりあえず物件を抑えるための出資を募っている」など架空の物件で集金を行うこともあります。不動産投資の鉄則ですが、自分で見たもの以外は信用してはいけませんし、遠距離にあればそれだけ管理は困難になります。現地に安心して管理を任せられる業者がいないわけではありませんが、そういった業者を見つけるのは日本国内で同様のことを行うよりも、遥かに困難であることは間違いありません。

ツアーを実施して出資者を募る

現地で物件を見ないと信用できない、という投資家のために現地での建設風景を見学するツアーを実施する業者もいます。本当に投資用のマンションを建設している様子が見られれば良いのですが、信用に足る業者と思い込ませようと、言語の壁があることを良いことに、全く別のマンションの建設風景を見せる、虚偽の完成予想図を見せて実際に出来上がったマンションがまるで違い、想定していた富裕層が住んでくれないということもあります。

日本でも安全確保のための建材が使用されていないなどの問題がクローズアップされたこともありましたが、地震が日本と比べて少ない国ばかりとは言え、安全性が確保されているとも限りません。地価が上がると言っても日本よりも情報を得づらく、現地の信用に足る情報を満足に得ることができる人は非常に少ないでしょう。たしかに日本でのマンション投資と比べればハイリターンが期待できますが、リスクも非常に高く一種のギャンブルになっているのが実態です。

更に詐欺ではありませんが海外で売買をすることは為替の変動による下落リスクもありますし、税金の問題や国外への金銭の持ち出しに制限があることもあります。日本とは法律も常識も違うことは、常に意識し、常識を疑って掛かる必要があります。

悪質な勧誘電話とその詐欺手法

詐欺師が顔を見つけるための手段として、今も昔も王道であるのが、売り込みの電話です。しつこく電話をかけることで、相手の抵抗する意思を失わせる。もしくはいかにも掘り出し物のような、いい条件だけを伝えて、潜在しているリスクを伝えずに購入させるなど、勧誘電話に伴うトラブルは非常に多くなっています。詐欺行為、もしくは詐欺まがいの行為の基本だけにトラブルの事例と対策をよく知っておきましょう。

脅迫で投資を迫る

単純ですが最も多いのがこの手口です。電話でいかにも魅力的な物件であるかのように、物件を紹介し、その案件に「見るだけならば」「話だけならば」と乗ってきたら相手の思うつぼです。その購入希望者を洗脳するかのように、社内や閉鎖した空間に閉じこめて、イエスと言うまで帰さない、強引に印を押させるなどの脅迫行為はれっきとした犯罪です。

またもし相手が物件を見て断ってきたら「こちらも慈善事業でやっているのではない」「ここまでの自分の交通費を出せ」など態度を一変し、威圧するような態度で購入を迫る悪質な業者も数多くいます。不動産も宅建業者が取り扱っているものでしたら8日間はクーリングオフが可能です。業者の出す名刺を確認し、きちんと営業している業者かどうかをまずか確認することは必須です。

クーリングオフが“できない“といってくる業者もいますが、それは明確に詐欺行為です。ただし相手の事務所でこちらから出向いて契約を結んだ場合はクーリングオフも不可能になるので、注意しましょう。とにかく迂闊に契約を結ばずに、相手が押印を迫ってきたら「忘れた」などと言って切り抜けることです。

判断力を失った高齢者に投資を行わせる

不動産に限った詐欺行為ではありませんが、80歳を超え、軽い認知症を患っているような高齢者に強引に契約を迫り、高額な投資物件を買わせる悪徳業者もいます。子どもが親の財産を確認したら、知らないうちに不動産をかわされていた、よくわからない金融商品を買っていたというケースもあります。不動産はまだモノがあるだけマシであり、置物や装飾品などの霊感商法に巻き込まれた日には目も当てられません。

ただ投資物件を買うことを迫り、「いくら出資すれば毎月何円の配当がある、しかし最初に手数料が必要だ」などと言って手数料をせしめて消えてしまう業者もいます。そのような業者はソーラー発電投資などと絡めて出資を募ることも多いです。

防ぐためには親と同居を行う、親に印鑑を渡さないなどの対策が考えられます。なかなかいろいろな事情が絡んでくるので、親から通帳などを渡してもらうのは難しいでしょうが、親を守り、将来の自分を守るためと思って、しっかりと対策をしておきましょう。

都合の良い条件しか提示しない

詐欺とまではいかないかもしれませんが、悪徳な業者の中には、投資家にとって有利な条件しか説明せずに、リスクや条件の変更には触れず、契約の際も「多すぎるので省略します、あとは自分で読んでおいてください」と言って非常に小さな文字で注意事項を書き、購入者が読見にくい状況を作って有利に事を運んで、投資が成功する見込みが薄い物件を売ってくることもあります。

例えば固定金利で最初の5年だけ非常に低い金利であることを提示し、その後の返済期間では一気に金利が上がることを隠す、利回りが非常に良いとウリ文句にし、実際にその計算が相場より遥かに高い家賃で計算されていた、などのものがあります。

また瑕疵物件であることを隠して売りつけるものもいます。あまりに好条件なものは疑ってかからなければいけませんし、相場からかけ離れた好条件の物件などあるわけがないと思っておきましょう。

オーナーチェンジ物件を入居者と組んで高く売りつける

オーナーチェンジ物件は最初から入居者がいて確実な収入が計算できるために、非常に人気があります。しかし入居者がいつまでもいてくれるわけはもちろんありませんし、悪質な場合は入居者と不動産業者が繋がっていて、相場7万の物件なのに「家賃12万で賃貸中!」という名目で相場よりも高く売却。その後持ち主が変わった時点で入居者はすぐに出ていってしまうという手口があります。重要事項説明書で入居者の出入りや、瑕疵がないかなどは確認できますので、目先の利益に捕らわれず、慎重に判断をしましょう。

もっと悪質な詐欺とは

以下のものは詐欺まがいではなく、明確に詐欺と断定される犯罪行為です。取締も厳しくなってきているので、おおっぴらに行われることは減っていますが、今でも人の心の隙間に漬け込む犯罪としては、ポピュラーな存在です。

クラウド式に資金を募って計画倒産

最近様々な分野でもてはやされているクラウドファンディングですが、投資手法自体は昔から有るものであり、多くの人に「利益が出るから一口何万円で参加しませんか」と出資を募って、その資金をもとに資産の投資や運用を行うものです。リスク無しに必ず利益が出ることを保証するものではないことは、多くの方が理解しているでしょうが、クラウドファンディングで出資を募る人間、そして運営会社ともに詐欺を行うものはいます。

内容としては、到底遂行が難しい不動産投資計画を立案し、資金だけ集めて姿をくらます、最初は運用益を渡しておいて、信用されたところで資金を持ち逃げすると言った悪質な詐欺行為がクラウドファンディングではよく見られます。商品開発やイベント関係ではそのような詐欺行為が横行しており、今増えている不動産関係のクラウドファンディングでも同様の詐欺行為が行われる可能性は大いにあります。

詐欺に合わないためには、運用会社の実態や経営状態をまず調べる、社長の経歴などもチェックは必要です。また運用される不動産についても、提示されている利回りが得られる物件なのか、また本当にその会社が運用できるような物件なのかなど、細かく確認しなくてはいけません。クラウドファンディングが日本より盛んな、海外での詐欺事例を勉強しておくと良いでしょう。

手付金だけ支払わせて、姿をくらます

姿をくらます不動産関係の詐欺の中でも悪質かつポピュラーなのが手付金を支払わせ、そのまま持ち逃げする詐欺行為です。大金を一人から奪うのではなく、広く浅く多くの人を対象にそれぞれ手付金を奪うのです。数百万円程度ならば泣き寝入りする人も多いので、実体化しにくいこともあります。不動産の購入は通常は最初に10%程度の手付金を支払い、その際に業者からも詳しい説明が書面と一緒に行われます。

しかしそこでの説明が不明瞭で、実態のない物件の説明だけ行い手付金が支払われたら連絡を断つ悪徳業者がいます。そのような詐欺があった場合に1000万円まで保全金として関連団体が保証を行ってくれるのですが、1つの物件で多数の人間から手付金を搾取した場合も、1000万円までなので被害者が多ければ多いほど返金される可能性はなくなります。当然裁判を行うことになりますが、返済能力が詐欺会社に無ければ返ってくる可能性がない、返ってくるにしても時間が非常にかかるということになります。

デート商法

デート相手の恋心に突けこむ、大変卑劣な犯罪です。古典的ですが、それだけに人間にとって恋愛感情は何にも勝る感情であり、詐欺を行う時に利用しやすいのでしょう。よくある手段としてはお見合いパーティーなどで接触し、交際を重ねて相手と結婚を考えていることをほのめかします。

そして結婚のために二人でマンションを買おうと言って、多額の購入費用を自分の口座に振り込むように要求し消えてしまうというもの、また中にはある意味強者で、不動産業者の人間が独身で収入が多い人間をターゲットにして、交際と結婚を前提にして、物件を買わせて、その後やはり結婚の話をなかったことにしようと伝えて、マンションだけ買わせるというケースもあります。

男女問わず詐欺に合う人が多く、実際に訴訟が発生することも頻繁にあります。恋愛感情をたてに金銭を要求する輩には絶対に裏があると思いましょう。

原野商法

これも昔からある古典的な手法の一つです。海外の不動産投資の詐欺に似ており、山奥の土地など確認が難しい土地を売りつけることで、購入者に確認を行わせずに、売り抜けるというものです。昔多かったものでは、「新幹線が通るので、地価が上がる」「温泉が採掘されたので地価が上がる」など全く価値のない山野の土地を、これから値上がりするものとして高く売りつけ、実際には全くそのような予定はなく、投資家は価値のない土地だけが手元に残るというものでした。

最近では新たに「ソーラーパネルの設置用地として需要がある」「リゾート地として開発されるので値上がりする」と訴えて需要のない土地やマンションを売る手法も見られ、時代に対応した詐欺の手法を詐欺業者も常に採り入れています。高齢者しかいない家庭に上がり込んで、パンフレットを置いて強引な勧誘を行うなど、オレオレ詐欺にも似た悪質なものも多く見られます。

中には高く買い取るので、測量のお金だけ支払って欲しい、など手数料程度の資金を振り込ませ、そのまま姿をくらます業者もおり、少額なので訴える手間も面倒という消費者心理をついてくるものもいます。

地面師

記入不動産関係の詐欺業者の中で、最も悪質かつ知識がないと対抗がしにくいのが地面師です。地面師が恐ろしいのは、自分があずかり知らぬところで勝手に詐欺が進行していくことです。内容としては登記制度に関する法律の盲点を付いて、本人でないのに勝手に土地や物件の名義を書き換えてしまい、勝手に売買を行って手付金を搾取する、担保にして借金を行い、それを踏み倒し、請求は本来の名義人のもとにいく、また中には本当に売買をしてしまうこともあります。

実印は住所転記を第三者として行えば、勝手に作り変えることも以前はできましたし、そうすれば印鑑証明書も発行できます。更に土地の権利書も以前は紛失したと言えば、第三者でも再発行が可能でしたので、他人の土地を悪徳な詐欺業者が扱うこともできたのです。

さらに登記簿原本は誰でも閲覧できるので、それをコピーし名前だけ変えて偽造する業者もいます。もちろん法律の対策も進んでいるので、今ではこのような手法は難しくなっていますが、悪徳業者は業者でまた新しい詐欺手法を編み出しており、いたちごっこになっているとも言えます。この地面師は通常一人で行うものではなく、詐欺集団が組織的に行うことが多くなっています。

それだけに詐欺の対象もかなりの富裕層であることが多く、個人投資家でもあまり資産を持っていない人はターゲットにはなりにくいですが、油断しているといつターゲットになるかはわかりません。さらに自分の土地が売られていたということだけではなく、自分が買おうとしていた物件がそのような詐欺物件だったということもあります。

その場合は当然発覚したら本来の所有者に返さなければいけません。手付金などの支払ったお金は詐欺業者に手元に一度渡っていますので、返ってくる可能性が低いです。対策としては、謄本の所有権を移転しているので、その移転日付が新しいものに警戒をすれば未然に防げることもありますが、プロでもなかなか見抜くことは難しいこともあります。

まとめ

マンションなど不動産投資詐欺の手法には古典的なものから、現代的な要素を持ったものまで、大変多様な手法があります。しかし基本的に「美味しすぎる話はむやみに信用しない」「飛び込みの業者の話は聞かない」「自分で実際の物件を見て、自分の目で判断する」といった不動産に限らない、詐欺に合わないための鉄則を守っていけば、殆どは防げるでしょう。

ただし法律の抜け穴を利用したような、地面師などの詐欺行為はやはり個人では対策が難しいこともあります。信用に足る不動産業者の勉強会に参加する、新聞や雑誌をチェックするなど、見識を広げる努力は常に欠かさないようにしましょう。

 

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