融資審査を突破せよ! 不動産投資家のための銀行攻略法

自身の属性を知り、銀行の内情を知れば、百戦危うからず!

自分に合った金融機関を知ろう!

不動産事業を拡大するには銀行融資がつきものです。

資産価値と借入のバランスによっては、頭金を1、2割入れた方が財務状態としてよくなるのはもちろんですが、融資を受けることにより節税効果が期待できたり、手元の資金にも余裕が出るというメリットがあります。

しかし、銀行ならばどこでも融資をしてくれるというわけではありません。融資を行う金融機関にも種類があり、融資に対する姿勢が異なるからです。

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不動産投資の融資を依頼する際には、銀行のこともよく知っておきましょう!

金融機関によって融資の姿勢はどう違う?

一口に金融機関といっても、私たちが融資を依頼する先はいくらでもあります。その中でも、不動産投資家の方が融資を依頼する先の定番は下記の3つです。

① 都市銀行(メガバンク):カバーするエリアが全国で貸出金利の利率が低いのが長所。高所得者や資産家向けの融資が中心で、個人投資家への融資はさほど積極的ではない。

② 地方銀行・信用金庫:地元エリアへの融資が原則で金利は都市銀行よりも高め。個人の不動産投資に対する融資に積極的な銀行が多数。

③ 日本政策金融公庫:小規模事業者向けの融資として比較的低金利で個人向け融資も受けられるが、億単位の高額融資は行わないので少額の不動産投資しかできない。

融資の相談に行く際は、これらの特徴を先に知り、自分の属性や購入検討物件に合わせて訪問をしましょう。

銀行の内部事情:貸したい融資部と貸し渋る審査部!?

自分の属性状況や購入検討物件に合わせて銀行を選んで訪問をしたとします。まずは融資部の方に相談をすると、「融資を出します!」と言われたのに、結局は融資の承認が降りず断られた!というケースもよくあります。

銀行の中には、できるだけ融資を出したい「融資部」と、貸したお金が返ってこないというリスクを最小限に抑えるため厳しく審査をしたい「審査部」が存在します。

融資担当ができます、出します!と宣言しても、結局断られる場合があるのはこの審査部を通過できなかったということです。

審査部を通過するには、自分の属性はもちろんですが、融資部の担当が作成する「融資の稟議書」が審査部を通過できるのかが大きなポイントになってきます。

融資担当の腕にもよりますが、基本的に彼らの情報は融資を希望してきた人間の実情とPRする内容に基づきます。そこで好条件を出せれば彼らもモチベーションがあがります。

つまり、融資部の方が好条件で稟議書を書けるような好条件を借りる側がPRすることもポイントになります。

銀行はお金を貸してナンボのビジネス!

融資した資金の利息で経営が成り立っている銀行では、融資担当者はより多くの資金を融資することで営業成績を評価されるのです。

銀行は融資をしたいのは山々ですが、安易に進められないという事情を持っています。そこに理由を付けてあげるのです。自分の属性、条件を有利にPRすることにより、融資担当者を味方につけてください。

銀行に”安心して貸せる人間”、と思ってもらうのがポイントです。

けれど結局審査が降りなかった、そういう場合ももちろんあります。

そういう場合に備えて、買付を入れたものの融資が通らなかったという時のために、物件の売買契約時に「融資が通らなかったら解約可能です」という融資特約を付帯させることがあります。

物件の売買契約時には、融資特約が付帯されているか必ず契約書をチェックしてください。この融資特約があることで、融資が通らなかった場合に契約違反となることを避けられます。

依頼先の金融機関を見定めて、勝てる投資家戦略を練ろう!

金融機関から融資を得るためには、まず自身の状況を踏まえてアプローチする金融機関を見極めること、融資担当者に自分の強みをしっかりPRすることがポイントなのはご理解いただけましたでしょうか。

不動産投資の場合、融資を受ける金額はとても大きなものになります。金融機関には限りがありますが、ご自身のお住まいと投資対象エリアから候補になる銀行を挙げると意外と数があるものです。しっかり下調べをし、慎重に行動することが成功への第一歩となります。

今回書きましたノウハウは、個人投資家ができることの中でほんの基礎知識となります。より詳細な不動産投資の知識をつけたい方は、筆者の著書『売却で資産を築く!黄金の不動産投資』もぜひご覧ください。

株式会社コン・パス代表 村上俊介でした。

村上 俊介

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村上 俊介

1980年、横須賀出身。出自から立正大学仏教学部を卒業。
バックパッカー、農家への住み込みを経て、不動産業界に従事するも、利益の追求と、社会的な道徳との関係に悩み、そのどちらをも追及すべく独立。
主に不動産を活用した資産形成で顧客を勝たせ、創業2年で売上30億を達成させる。
現在は勝てる投資家を育成するための教育活動にも力を注いでいる。