「家賃収入でウハウハ!」の落とし穴。高値づかみが命取りになる物件購入

適正価格を見極めるプロの仕入れ術とは?

不動産は仕入れが全て!

不動産投資は先の読める事業です。物件の購入条件と融資条件で、出口までの投資プランがほとんど決まります。

そのため、物件の高値づかみをしてしまうと収支改善は難しく、多少の努力程度では事業として回らなくなってしまいます。

どれだけ立地がよくて、建物がピカピカで、高い家賃がとれる物件でも、仕入値が高ければ損をします。仕入れが適正価格かどうかの判断がとても大切になってくるのです。

物件の価格は、利回りはもちろんですが、周辺相場や市況のトレンドで変わります。そして、不動産は相対取引ですので売主と買主が合意した金額が売買金額になります。あなたの投資基準に見合う金額で値付けをしてください。

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適正価格ってどう決めるの?

90%以上の投資家が稼げないのは、業者が持ってきた物件を、ご自分でよく調べずそのままの金額で買っているからです。物件情報を持ってきた業者の提示金額が、あなたにとっての適正価格とは限りません。

個人投資家へ提示される金額はその時点で最も高く売れる金額、エンド価格であることがほとんどです。

じゃあ、個人投資家目線での適正価格とはどうやって見極めるの? 業者でもないんだし、そんなのわかりません!と思われるでしょうか。

しかし、冒頭でお話しましたように、不動産投資は物件の購入条件と融資条件で、出口までの投資プランがほとんど決まる事業です。

つまり、購入時点で出口戦略まで立ててしまえば、売却可能価格もある程度想定できます。そのうえで購入の適正金額を算定します。

仕入の時点で売却先と金額を意識してください。誰にいくらで売れるかを考えることが成功の一歩です。

誰に売るかで出口の金額を想定する

たとえば、下記のような物件A・Bがあったならば、あなたはどちらを選びますか?

A.  狭いけれど収益は出るRC1棟マンション
B.  収益性は低いけれど敷地が広い木造アパート

どちらが正解ということはありません。ただし、出口の見方で仕入れる金額の判断基準が変わってきます。

Aの場合:
価格の割りに小さい物件を買うと投資家以外には高値が付きづらくなります。
将来の売り先は主に投資家ですね。なので収益性を基準にいくらで売れるかを考えます。

Bの場合:
大きい土地は開発業者が好みます。
現在のアパートを壊して、分譲宅地、新築マンション、商業施設にするなど。
反対に投資家は興味を持ちにくい。なので開発業者の土地の仕入れ値を基準にいくらで売れるかを考えます。

誰にいくらで売れそうかが分かれば、それ以下で買えれば失敗はしません。巷では賃料収入で稼ぐという考え方が主流ですが、大きく稼げるのは売却時です。

いつでも売れる物件を買うことで、不動産の弱点である流動性の低さをカバーすることもできます。

賃貸収入だけでウハウハ!とはならない理由

売却出口の話ばかりしてしまいましたが、持っているだけで家賃収入が入るのが不動産投資の強みであることは間違いありません。

ただし、それで万事OKとはいきません。物件の資産価値も売却金額も経年とともに減っていきますから、入ってきた家賃収入を全部使ってしまうのではなく、温存しておくことが必要です。

本格的に不動産投資で事業を拡大したいのならば、賃貸収入はあくまで「高値で売れる相場を待つ」「残債を減らして含み益を作る」ためのものと見るべきです。高く売るために高稼働で運用するという考え方です。

買って売っての繰り返しで拡大するのが不動産投資の基本戦略です。

借入金を完済すればウハウハですよといった説明をする業者もいますが、最後まで持ち切るのは地主だけ。もしくは相当の現金を投入して購入する場合に限られます。

そもそも地主の場合は、先祖からの土地を維持するのが賃貸業の目的です。不動産投資家とは同じことをしているようでも全く立場が違うわけです。

1000本ノックで相場観を磨け!

繰り返しになりますが、投資として不動産に取り組む場合は、最後に売ってお金を残すにはいくらで仕入れるかを考えれば、適正価格が見えてきます。

まずはたくさん物件を見て、出口を想定した価格を吟味することを繰り返して相場観を養ってください。相場観を身につけるとお買い得かどうかの判断がつくようになります。ここからが本格的な仕入れ活動となります。

まずは相場を知ることが全ての土台になります。相場に基づいた適正価格を分かっていなければ、ルートがあっても仕方ありませんし交渉もできません。

収益不動産の価格が決まるのはいくつかの要素があります。

  • 場所
  • 道路付け
  • 土地面積
  • 建物面積
  • 構造と年数
  • 稼働状況と家賃

これらを踏まえて売却出口も含め、総合的に判断するわけです。

「利回り」だけでは物件の本当の価値を判断することはできません。不動産賃貸業としての収益性を見るのだけではなく、売却する立場でも見ることが大切なのです。

不動産投資自体は出口が見える、戦略的な事業です。投資家の皆さんに知識と考える力を持っていただければ、世の中の悪徳業者は減り皆さんも利益を得ることができると確信しています。

そうした基本的な不動産事業の知識と市況をお伝えするオンラインセミナー、「首都圏不動産投資」実践会 をスタートしました。ご興味お持ちの方は、ご覧いただければと思います。

以上、村上俊介でした。

村上 俊介

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村上 俊介

1980年、横須賀出身。出自から立正大学仏教学部を卒業。
バックパッカー、農家への住み込みを経て、不動産業界に従事するも、利益の追求と、社会的な道徳との関係に悩み、そのどちらをも追及すべく独立。
主に不動産を活用した資産形成で顧客を勝たせ、創業2年で売上30億を達成させる。
現在は勝てる投資家を育成するための教育活動にも力を注いでいる。