所有者不明の土地を政府が使える制度の整備が必要

法務省が相続登記の義務化を検討

所有者不明の土地を政府等が有効活用できるよう、制度を整備すべきだと久留米大学商学部の塚崎公義教授は主張します。

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法務省は、土地を相続した際に登記を義務付けることを検討している模様です。これは、ぜひ実現してほしいものです。

相続しても登記が義務ではないため、登記簿から所有者が特定できない土地が増えています。相続直後なら良いのですが、登記簿上の名義人の孫や曾孫の代になると、所有者の特定は困難を極める例も少なくないようです。それによって、道路建設のための用地買収ができていない、といったこと例も稀ではないようです。

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相続登記されない土地は急増する見込み

従来から、相続登記されていない土地は少なからずあり、現在すでに名義人の孫や曾孫が所有者となっている土地も多いのですが、そうした土地が今後は急増していく見込みです。

一つには、高度成長期に都会に出て来た「昔の金の卵」は、親の遺した不動産に興味がなく、相続登記をするインセンティブが乏しいことです。今ひとつには、人口減少と過密過疎によって地方の土地で無価値なものが増えていることです。

そうなれば、数十年後には、道路建設用地の買収は困難を極めるでしょう。そうした事態を避けなければなりません。

相続登記を義務化するべき

相続登記を義務化しましょう。これは、すでに検討されているようなので、ぜひ。そうすれば、登記簿に所有者名が載るので、用地買収時の手間が大幅に減ります。

義務化は罰則付きでないと意味が薄いので、違反者には登記費用を上回る罰金を課しましょう。罰金の額を登記費用の数倍に設定しておけば、全国の司法書士が未登記物件を探し出しては相続登記をするように営業して回るようになるでしょうから、効果抜群でしょう(笑)。

相続を争っている場合には、「係争中」という登記ができるようにすれば良いでしょう。相続を争うような土地ならば、権利者には登記のインセンティブがあるでしょうから。

問題は、無価値な土地です。無価値な土地を、高い罰金を課して無理やり登記させるのは忍びないので、そうした土地は政府(国または自治体)に寄付できるようにしましょう。

政府としては、無価値な土地を取得しても管理費用がかかる等で嬉しくないでしょうが、未登記の土地の登記を促す手間や、将来道路建設が必要となった時の莫大な手間を考えれば、無償で贈与を受けておくのも悪くないでしょう。

問題は、崩壊寸前の空き家が建っているような「負動産」です。こうした物件は、きちんと空き家を撤去してから寄付するか、寄付に際して撤去費用を払わせる必要があるでしょう。

所有者不明の土地については、政府が必要に応じて使える制度を

登記の罰則付き義務化と、無価値な土地の政府への贈与制度によって、所有者不明の土地は相当減らせるはずです。それでも残っている所有者不明土地については、政府が必要に応じて自由に使えるようにすべきです。

現在は、政府が土地を収容する場合、所有者の特定が必要で、どうしても所有者がわからない場合にのみ所有者が不明でも収容できる、という制度になっています。登記されていなくて所有者が特定できない土地の多くは、無価値なものでしょう。そうした土地の所有者を特定するために政府が膨大な調査費用を使うことは合理的とは思われません。

現在の制度を、「利用されておらず、登記もなされていない土地については、政府が必要に応じて収容できる」という制度に変更すべきです。

もちろん、「相続開始後10年以上経過しているのに登記されていない場合に限り」「収容する旨の広告を出してから1年間誰も異議を申し出なかった場合に限り」収容できる、といった条件は必要でしょうが、それでも政府の手間は大幅に省けるはずです。

その上で、後日権利者が申し出たとしても、道路建設などは取り消さず、土地代を支払うことにしましょう。どうせ、相続登記もせずに放置している土地ですから、土地代は非常に安いでしょう。

土地の所有権は、尊重されなくてはなりません。しかし、登記義務がありながら10年も義務違反を続け、広告を出しても異議を申し立てず、後から文句を言って来た所有者に土地を返す(すでに作ってしまった道路を壊して)というのは、やりすぎでしょう。

民法には、権利の上に眠る者は保護されない、という発想があります。誰かが自分の土地を勝手に使っているのに文句も言わずにいると、いつかはその土地が使っている人の所有地になってしまう場合があるのです。これが「不動産の時効取得」です。

この考え方を応用すれば、利用も登記もせずに10年以上も放置している所有者は、保護されなくても仕方ないでしょう。少なくとも、政府が道路を作る必要性を感じているのであれば、そちらの必要性を所有権より優先すべきでしょう。

制度の整備が期待されます。それにより、必用な道路等が容易に作れるようになることを強く望みます。

なお、本稿は厳密性よりも理解しやすさを重視しているため、細部が事実と異なる可能性があります。ご了承ください。

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久留米大学商学部教授 塚崎 公義

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塚崎 公義


1981年 東京大学法学部卒業、日本興業銀行(現みずほ銀行)入行
おもに経済調査関連業務に従事した後、2005年に退職し、久留米大学へ
(近著)
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