フジ住宅、18年連結売上高は初の1,000億円超え 当期純利益は3期連続で過去最高を更新

2018年5月11日に日本証券アナリスト協会が主催した、フジ住宅株式会社2018年3月期決算説明会の内容を書き起こしでお伝えします。IR資料

スピーカー:取締役/経営企画部長/財務部長/IR部長 石本 賢一氏

平成30年3月期 業績

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石本賢一氏(以下、石本):いつもどうもご出席を賜りありがとうございます。

今回も決算は当社できるだけ早くということで、早期決算を目指して(2018年)4月の27日に発表を行いました。

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だんだん早くしようということで会社のシステム、ガバナンスを調整してここまで来れたいうことでございます。この後も招集通知等々もできるだけ早くということで調整しております。

決算の短信の数字を、確認ということで読み合わせをいたします。ご確認のほうをよろしくお願いします。

まず決算短信の連結経営成績というところで、当期の、平成30年3月期の売上高は1,038億8,000万円ということで、前期比4.5パーセントの増ということで。これは後ほどにも述べておりますけれども、当社初めて売上高1,000億円ということで達成をいたしました。

長い道のりでしたけれども、やっとこさというところですけれども、もともと我々の営業エリアは限られており、大阪を中心とした阪神間を狭い範囲でやっております。売上だけ上げようと、後先考えなければ地方に出て事業をどんどん展開していくことも可能かと思いますけれども、当社はそれは是としないと。会社の基本の考え方は地元でやります。

これはまず地元の、自社の我々の営業マンでやります。東京で販売するには必ず販売代理をお願いしなければいけない。

それとアフターサービス。これも自前でやるということを前提に地元でしっかりやると。一挙に地方に飛びますと、そんなに人員スタッフを確保できるめどもありませんし、教育も必要ですので、そういうことで創業以来地元でということです。その中でやっとこさということでありますけれども、1,000億円を超えてきたということでございます。

営業利益が64億3,800万円。前期比7.9パーセントの増。経常利益が61億3,900万円。これは7.3パーセントの増。純利益が41億6,800万円。5.6パーセントの増ということで。業績は安定的に、結果を残したかなと思います。

以前から私どもが申し上げてますように、できるだけ持続的な、安定的な成長ということで考えておりましたので、それは達成できたかなと思っております。

1株あたり利益は116円8銭。潜在調整後115円86銭。自己資本率が12.5パーセント。総資産経常利益率4.9パーセント。売上高営業利益率6.2パーセントということで。総資産利益率が若干落ちてきております。

その1つは次の連結財政状態に関わるということになると思いますけれども、総資産が1,355億6,300万円ということで、前期に比べて200億円を超える金額が増加しているということでございます。大きな伸びになってきております。

そういうこともあって純資産は伸びますが、自己資本比率は低下気味であるということで、25.7パーセントということです。2、3年前はだいたい28から30パーセント前後あったんですけれども低下気味になっているということだと思います。1株あたり純資産が972円56銭ということでございます。

キャッシュ・フローは説明はとくにしてもあまり意味がないんですけれども、どんどん当社の飯のタネになりますので、販売用の不動産をどんどん仕込んでるということです。キャッシュ・フローは仕込みの分だけキャッシュの出が大きいということですね。

投資活動は、これは現在自社の稼働資産を増やしてとくにサービス付き高齢者住宅ということで、数年前から地元でサービス付き高齢者住宅の自社物件を展開してきているということです。財務活動はそれをまかなうためのキャッシュの調達ということになります。現預金残は104億6,600万円。

配当は当期は14円、13円、年間27円。次期も予想としては27円と予想しております。

次期、平成31年の業績見通しということで、業績予想は売上高が1,080億円。4パーセントの増。営業利益が67億円。4.1パーセントの増。経常利益が65億円。5.9パーセントの増。純利益が43億5,000万円。4.4パーセントの増ということです。これも緩やかに増収増益です。とはいったものの、最高益を更新しております。今期もそうですし、次期の予想もそのようなかっこうで計画を立てているというところでございます。

これは発表の概要ということで、今度は、これからは各論ということです。

ポイントということで当期の連結売上高は初めて1,000億円を超え、連結純利益は3期連続で過去最高益を更新いたしましたという、こういう状況になっております。3年前は907億円。993億円。1,038億円。純利益は34億3,000万円。39億4,500万円。41億6,800万円ということで、本当になだらかにということでございます。

そんなに大きな業績を伸ばしているわけではないんですけれども、順調にやっているということでございます。

平成30年3月期決算サマリー

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1ページ目になります。決算サマリーということで1番目は先ほど決算短信で申し上げた数字そのままになりますので、ちょっとスキップしまして2番目ということで。2番目は予想との再分析ということでしっかり再分析をしたいと思います。

当期の連結業績は中古住宅再販事業の買取仕入が苦戦した影響で、期初予想を情報修正した予想にはわずかに届かなかったものの、JR和歌山駅前の大型分譲マンションや前期受注済みの土地有効活用事業における個人投資家向け一棟売り賃貸アパートの引き渡しが寄与し、期初予想に比べ売上高および各段階利益が上回る結果となりました。

業績予想を修正しています。期初で1,030億円です。そして中間のときに1,060億円。着地が売上高1,086億円です。

ちょっと伸び悩みましたけれども利益面ではちょうど期初と中間の間ぐらいに落ち着いたということでございます。中間ぐらいまでは中古住宅のがけっこう当初地盤もしっかりしてて順調にやっていたのですけれども、後半一気に仕入れができなくなったということです。第4四半期でちょっとましになるんじゃないかなと思ったんですけれども、3月が書き入れ時になりますのでだめでした。

いろいろ対策を打っているんですけれども、中古住宅、とくに中古のマンションが厳しかったんですけれども、後半は中古の戸建て住宅も厳しくなってきました。中古の戸建てというのは中心、大阪の中心部じゃなくて大阪の周りの部分になるんですね。そして我々の南大阪というのはだいたい戸建ての比率が高いんですけれども、そこで勝ってなかった。

何が起こっているかと事業部に確認をしてやってきましたが、中小、大手とありますが中小乱れて中古の買取再販に走っているということです。中古の戸建てが売り主、個人ですけども相見積もりにかかっていると、とんでも世界に入ってきたと、なぜかということで小さい中小の業者もそうなんですけども、新築住宅の土地が手当できなくきていると。取り合いで中古に走ってきているということです。マンションもそうなんですけども、大手も中小も含めて中古のマンションがたくさんの新規参入、ハードル低いので価格だけなんです。

仕入れの価格が高ければいくらでも買えるという状況になっている。我々は長らくそういう地元の業者さんとグリップしてきたんですけども、競合の業者さんが高値を出したらどうしようもないというようなところまできています。東京はもう一段落したかもしれませんが、大阪駅はもうピークになっており、このまま長く続くことはないということで、仕入れが2、3割減ってます。

仕入れが減るということは売上が落ちるということですんで、これは仕方がないかなと。なぜ、仕方がないかということで無理して買ったらしんどい、危なくなるということです。中古は非常に相場の変動が激しと。非常に短期的に相場は動いていくということですので、ある程度我慢するしかないかなということです。

そうはいっても、黙って指をくわえているわけにはいかないので、いろんな戦術、戦略面で中古も大きくは計画はしませんけども、それなりに多少維持できるぐらいの計画は業績に織り込まないと、事業部としてもやっているハリがないということだと思います。まずマンションも戸建ても新築は非常に売れてないんですけども、取り合いになっているという状況だと思います。ちょっと、厳しい状況になってると思います。

戸建てもマンションも相当売れ残りも出てきてると思います。新しい新品の土地だけは、いかんせん取り合いが激しいということで、獲得競争が激しい状況が続いているということです。

そんなに長く続かないと思いますけども、とくに、中古の場合は今期新規公開された会社さんとか、やたらトピックスになっているというところがありまして、みんな目をつけたら一気に入ってくるという感じになってるというところでございます。

後半中古が伸び悩んだということで、それ以外は順調にきていたので、そこそこ落とし所はきたと思います。多少落ち込んだのですけれども、ある程度の幅の中で落ち込んだということです。無理しなかったことが大事なことで無理をすると、後大変なことになります。今は、たくさん仕入れている業者さんは結構高いものを使っているのかなという感じはします。

事業セグメント別連結売上高(前期比較)

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続きまして、2ページ目。事業別のセグメント連結売上高です。

売上高の中の個別の事業ごとの話です。

見ていただいたらわかりますように、分譲住宅、住宅流通、土地活用、賃貸、注文住宅。当社は結構事業をいろいろやっておりまして、その中でも商品いろいろやってます。我々の中堅の会社でこれだけ商品をやってるのは、なかなか無いじゃないかなと思います。結果だけでいうと前期比のところを見ていただきますと、減、増、増、増、減、減、減、減、増、増、減、増、減、増。ところが最後は増で合わせてますので、しっかりやっているということです。

意図してやっているということです。凹んだら普通、大きく落ちるはずなんですけども、しっかりコントロールというか利益管理といいますか、やりながら進んでいます。だから、そこだけの部分で終えているということで、ご理解いただいたら良いと思います。受注残である程度、数字は見れます。中古というのは1ヶ月際で引き渡しが1ヶ月半ぐらいで入ってきますんで、販売してからです。

あとは建設原価です。インフレとか物流とかになってくると段々上がってきてます。物流の効果はとんでもなく影響してきているということで、来期もやっぱり少しずつ上っていくということでございます。建設関係の技術者、労働者全て上がり基調になっています。

我々は、ほとんど木造ということで、多少は鉄骨造等の大手のビル等に比べたら、まだマシと思ってるんですけども、とくに西側にありますんで東京ほど影響は無いかなと思っています。それでも上がってきている。生コンなどは大変上がってるということで、それを見越しながら利益計画を進めながら期初の計画と期末になったらコストは変わってきますので、現場ベースで建築費だけで2、300億近くありますんで、1パーセントやったとしても3億入ってきます。

これをしっかり利益計画の中に組み込みながら、追いかけていくということを、しっかりやっているつもりでございます。そういうことで、こういう増減あってもなんとか抑え込んでいます。

1つずつ申し上げますと、重設計住宅が728戸です。前期が772戸で金額ベースで273億円6,400万円、4.8パーセントの減ということで、50戸近く落ちてるんですけども、大体2、30億円金額落ちてくるわけです。これは減ってること自体が減ったということじゃなくて、そういう方向でやってきている。なぜならと分譲マンションが大きなあるというのはわかってますので。それを、承知で戸建てをやったら大きく利益は出るかもわかりません。

来期どうなるかわからないということで、我々、先ほど申し上げました、安定的に成長させるのを描いていきたいということでやってますんで、いい物件を売り切って、「はいそれまで」ではないです。以前そうだったんですが。

不動産はなかなかコントロールしにくく、良い現場はよく高値で売れるのですけど、売れないのは、やっぱりいっぱいあります。それをどういうふうに、ミックスしながら引き渡しと受注増をもっていくかということを調整しながら期末に向かって進んでいくということでございます。

分譲マンションは和歌山のマンションは、無事に引き渡しを終えました。総構成は250戸ぐらいですかね。分譲住宅のセグメントそのものについては、トータルで381億200万円ということで14.8パーセントの増ということで増加してますので、このセグメントでは増加しております。住宅流通、中古住宅は、1,516戸から1,330戸、200戸近い落ち込みになっております。ただ、価格が上がってますので、2.9パーセントの減ということでございます。

建売住宅、これはずっと縮小しておりまして、120戸ということで、小さい小規模の建売を大阪の南の方で供給してたんですけども、重設計の方が良いとお客さん、どうしても近所に重設計があると、お客様からクレームまではいなくても、なんとかしろということで、いつも苦しい思いをしていました。もう営業したくないということで重設計に順次変えていっております。金額的にはそんなに大きくないんですけど。ということで、79.9パーセント、これも織り込み済みでした。

続きまして、賃貸住宅建築請負です。戸数は前期より落ちてます。引き渡しが、44件、49億4,100万円で18.2パーセントの減。前期より減ってますが、アパートは116棟ということで土地活用のオーナーを中心とした、ちょっとした富裕層向けに木造のアパートをお売りしております。

これは、154億7,500万円、19.7パーセントの増で、この事業部としてはトータルで204億1,600万円で7.6パーセントの増加ということで、セグメントとしては増加してると。賃貸管理、これも安定的に増加しております。毎年、10億円の後半から20億円近い金額が増加しております。

これは、主に1戸売りアパート、賃貸向け都市活用のアパート建設の部分の借り上げです。今、借り上げの話がよく問題に出ますけど。当社は以前は10年以上前は、賃貸の借り上げはとんとんでいいと。

都市活用でしっかりオーナーさんで請負で儲ければいいという考えでやってたんですけども、今は違います。今はしっかり賃貸で利益を出すということです。立地をものすごく厳選してやってます。我々も借り上げで利益をしっかり取れるようにということで、それを徹底してやっているがゆえに、後ほどでますが、セグメントの利益をものすごく寄与してるということでございます。

それとサービス付き高齢者住宅の土地活用と自社ということで、こういうのもこの中に集約されていますので、非常に収益性が高くなってきていると。5年単位、10年単位で見れば当社の主力事業、安定収入の主力事業ですね。

これはまだ、あと20年以上、一応ニーズはあると、伸びていくということになっております。当社は10年以上、2008年から、高専賃と呼ばれているときからずっとやっておりますので、これはけっこうすごいことだと思います。今、全国で3位です。全国で3位って言ってもやっているのは大阪だけです。ほとんど大阪と神戸だけですけど。神戸方面もいってないです。ほとんど大阪だけです。一挙に大阪の分を全部担っているということでございます。

注文住宅。これは片手間にやっているような感じで、まだ今大きくやろうとかそういうつもりはありません。注文住宅、手間かかるのが設計士とかですね。その設計士が不足してますので、あまりやれないというのがあります。トータルで、凸凹があるんですけれども、売上高は前期比104.5パーセント増加ということでやってきております。

事業セグメント別受注契約高(前期比較)

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続きまして3ページ目がまた同じ商品のラインナップです。

今度は受注ということで、これは来期、今期の後半から来期の引き渡しになっていくということです。自由設計住宅は受注825戸です。

分譲マンション132戸。これのほとんど100戸以上は和歌山です。30戸か、もうちょっとあるかな、40戸ぐらいありますかね。堺でマンションというのをやっていまして、JR堺駅の本当に前でやっています。最近は建築費は非常に高いので、ですからやっぱり付加価値を付けないといけない。一等地か、市内でタワー型のでかいマンションとか。

中途半端にマンションにすると非常に販売価格が中途半端になりますので、売れ残りがけっこう出ていると思います。

案件としては、駅前の案件であれば沿線沿いですね。私鉄沿線沿いも今、小ぶりですけど何棟ぶんかは手当はできております。そんなに大きなのはできませんけれども。

ということでこういうことで分譲住宅は自由設計に移行していて、マンション減ということですね。

前期は土地の販売があったので、30億円。当期はなかったですね。大きな買ってる土地はちょこちょこ今もありますけれども、分譲地でとか2、3,000坪ぐらいを使ってフードショップというようなのを分けてほしいというのはけっこうあります。その都度その都度利益が足らない時は入れたりということで、調整に使ったりはしています。それでも駅前ではない。ただ我々としても住宅地は非常に逆に利便性が高まって、住宅開発にとってはプラスになるということです。要は場合によってはやるります。

ただ営業マンは販売する物件がなくなるということで困りますので、そういうことも兼ね合いしながら、やるときもあるということでございます。

中古住宅は受注で1,322戸。前期が1,500戸で200戸落ちています。ただ金額ベースで上がってますので、減少は3.5パーセントで済んでいるということでございますけれども。このように住宅流通は受注のほうも、全体的に非常に厳しい状況になってきています。受注は200戸というわけですから、仕入れもそのまま、丸々200落ちていると見ていただいたらいいと思います。

土地有効活用は、今度は逆に47件の建築物件です。受注のほうは、順調にいってます。これ来期に向けて、来期への引き渡し。売上は建築物件は少なかったんですけれども、ということです。一棟売アパートは115棟、だいたい横並びですけれども4.4パーセント金額ベースで上がってまして、こういうことです。

注文住宅はそこそこということで、合計で887億3,200万円、2.9パーセントの減ということです。一番大きな中古住宅、金額ベースで言ったら分譲マンションです。分譲マンションが5割近く落ちていますので仕方がないということですね。それと土地販売。土地は前期販売しておりました。30億円ぐらいです。我々は受注残高をこれ出しておりませんけれども、来期は大きくは伸びなくても、初めに申し上げた業績予想ぐらいはそんなに難しい範囲ではないと考えております。

事業セグメント別営業利益 (前期比較)

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続きまして4ページ目はセグメント別利益です。

前期と比べて分譲住宅は43.5パーセントの増加です。分譲マンションの分がけっこう大きかったということでございます。住宅流通は68パーセント減少です。これがボトムだと思います。

土地活用は13.6パーセントの増です。賃貸管理は先ほどちょっと申し上げましたように順調に借り上げでしっかり儲けると。サブリースでしっかり儲けるということで伸びています。28.1パーセントの増ということで。合わせてこんな感じになっております。

それと中古住宅の話です。これからの我々の、多少リスク要因となってくるんですけれども、これは対策を、なにも手をこまねているわけではなくて、やっているのは中古の戸建てです。マンションはもう、どうしようもないということです。厳しいので中古の戸建てをもうちょっとしっかり力を入れてやろうということです。ということは南大阪をもっと力を入れます。一番ですね。堺はけっこうな市場があります。

その1つの戦略の武器になっているのが、新しい「おうち館」というものです。(2018年)4月の終わりに開設しました住宅の展示場です。これ新築のいろんな自由設計の具材を選べるのと、中古住宅のいろんな物件情報、もちろん紙ベースもあるし、中でコンピューターで選んで検索してもらうとかいろいろあるんですけれども。

あとはお子さん連れで楽しめるような場所にしてるということで、コーヒーショップみたいな設備が真ん中があって、パンが出てくるような感じになっています。そしてゆったりできる。そしてキッズルームも、ものすごく広く置いてあるということで、家族連れを集めていろんなぬいぐるみとかのイベントをすると思います。そういうかたちで集客力をぐっと高めようということで、大きな投資をしたわけです。

そういう意味ではあまりこういう大きな展示施設はないと思います。ネットで完結しようとみんなしてますけれども、集客して楽しんでもらおうということです。家族連れでも来れるようにということでやっております。大きな投資になってますので、やっぱりそれで効果を出していくようにやっているんです。

それが1つ大きな、大阪、堺以南をしっかり強くしようということと、それと中古は一定の金額帯が、非常に中古にしてはお安い住宅をやってたんです。ちょっと高額物件もやろうということで、幅広くやっていこうと。け今まで中古の価格セグメントもずっと一定の範囲で決めていたんですけれども、もうちょっと幅広くやっていこうということです。

多少在庫を持つことになると思いますけれども、回転は重視していましたので、なるべくということです。そういうことでまた違ったやり方を模索しながら。この落ち込んだ計画で、落ち込んだ波で考えているところでございます。

平成31年3月期 事業セグメント別連結売上高予想

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それが6ページ目をお願いします。6ページ目。

この平成31年3月期の連結の売上高予想です。

中ほど中古住宅見てもらいましたが、平成30年3月期の実績が1,330戸ですけれども、次期予想1,390戸、60戸ぐらい増しただけでありまして、月に4戸か5戸乗せただけの話です。

それぐらいだったら、とりあえずチャレンジと言わなくても普通にやっていかないといけないという数字です。1,500戸やっていたわけですからね我々。だからこれくらいの目標であればできるのではないかなと思います。

それから、大きく崩れるような計画にはなっていません。

ほとんど成長が4パーセント、5パーセントということで、一応業績予想は4パーセント増、5パーセント増ぐらいで着手としてはやっぱり7パーセントぐらい目指していきたいと思ってます。10パーセント、20パーセントというのは、やらないと思います。それぐらいになれば次期で良い物件を、次期でやった方がやった方がいいです。

実はこの平成31年3月期に、戸建て住宅で90戸ぐらい、久宝寺という、あべのハルカスから快速1駅7分の戸建ての分譲地があります。去年一昨年、あっというまに半分売れて止めたんです。それで値段を変えてその後半年止めて、引き渡しを今期にしました。

それでも結構な勢いで売れます。はじめの値段が安すぎたというか、そうだったんだろと思います。あんまり勢いよく売れるのは、良いことではないと我々はわかっています。営業マンがしっかりお客さんを案内して、コミュニケーションをして販売していくというのが営業のスタイルだということを考えております。企画型で全部売り切るなんて事は我々は全然思ってません。やっぱり最適利益を適正な時間の中で営業マンで売っていきます。

マンションでもそうです。マンションも、企画でどっと売るようなことは、あまりしません。営業マンで売っていくという覚悟でやっていますので、260戸の若いマンションでも営業マンでやっていくんだという基本ベースがありますから、当社は共同では一切やりません。260戸のマンションでも当社は単独でやっています。最後まで営業マンが売り切るんだということで、基本的には余所にはやらないと、他の地域ではやらないということでやっています。

そういうことで、中古住宅もなんとかやれるのではないかということで、後はそんなに無理した数字でもないんです。分譲マンションは102戸。これは先程申し上げた堺のマンションと残りのマンションということで5戸ぐらい入ってきて、これは順調に来てたんで完売できると思います。土地販売はありません。

あと1棟売りが144棟。これはいま結構受注残を持っています。1棟売りは結構よく売れて、毎月抽選しています。毎月販売提示しているのがだいたい10棟から12棟ですね。それでお客様がだいたい30人おられる。

これは我々営業のスタイルなんですけども、全部クローズドで売っています。外向けには一切出してない。営業マンがお客様と接点を持ってると。お客様はありがたくほとんどリピーターです。土地活用をしていただいたオーナーさんです。

そしてなぜリピーターになるのか、ここが我々のポイントなのですが、ちゃんといい物件を選別して利回り今は6.5パーセントぐらいになってると思いますけれど、こんなに競争起こったら利回り下げて価格上げたら我々はいくらでも利益でるんです。それずっとしなかった。必ず、利回りが回るようにしてきた。お客さんが買って喜んでいただくというのを基本に置いているから次も来ます。必ず来ます。物件の選択をしっかりしていくということ、そこに尽きるんです。

これだけたくさんの申し込みがあったら、値を上げたらいいわけなんです。でもあげないということをずっと一定してやってきましたので、次も必ず来てくれます。

3棟目4棟目ということで、個人の富裕層も中小企業法人の買いもあり、安定収入が取れるということで、ご存じのように今借入金利アパートローンも非常に安いこともあって、もう何年も経ってますけども、そういうことで販売はそんなに苦労していません。それで在庫をずっと持っていました。

当社の利益計画に1番有効にできる2、3年以内ですけども。あんまり長く保つと、官から固定資産にせいと言われますので、販売用で何年か入居を入れて、最低1,2年入居を入れた方がお客さんにも販売しやすい。はじめに販売する前に入居なしで販売すると、お客さんも多少は引いてしまいますので、完全にいっぱいになった時点で販売できるということで、これを一挙に吐き出してこういう数字が、1棟売りということでございます。分譲マンションの和歌山の分がなくなるのがわかってましたので、そういうことを2年ぐらい前から調整しながらやってきたという事でございます。

中期利益計画 実績レビュー

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それで7ページ目以降は中期計画との比較ということです。

後は連結推移指標、一株当たりの配当、据え置きました。

(2018年)2月から3月にかけて自社株がよくなりまして、総還元で配当性向が27パーセントぐらいになっております。

我々どうしても資金が必要な会社ですので、もちろん株主様のことは考えますけども、十分手当できているのではないかと思っております。

トピックス①: 「健康経営銘柄2018」に選定されました

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さっと終わりまして、12ページの健康経営銘柄に、今年も2度目に選ばれました。

初めて選ばれたのが2年前、不動産業ではじめて当社、昨年は大京さんですね。大京さんは思いきり力を入れてやられたみたいです。今年はまた当社ということで、当社は獲る為にはやってませんので、当社は社員が健康に活き活きと仕事ができるようにということでしっかりずっと継続してきたことを評価していただいているということでございます。

トピックス②:加古川市内 大規模戸建分譲用地取得及び 神戸市西部~明石市・加古川市方面へ 事業エリア 拡大 お知らせ

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それと13ページ目、トピックスです。

今年(2018年)3月頃、加古川の大きな工場用地2万坪の土地を取得しました。

我々のエリアは和歌山から大阪阪神間ぐらいまで広がっていますので、加古川まで来ると営業の拠点がどこかに必要です。

神戸の西辺り、明石が非常にいい。明石は非常に隆々が高くて、販売部数は我々は南大阪よりも加古川と明石ははるかに上回っているということです。

ただ、地盤の業者さんもおりますので、そんなになんでもできるということはないと思いますが、100億から200億ぐらいの間でできればいいかなあというところです。

明石はこの近辺で最近、人気になってきております。東の方にいけば、滋賀の方で草津とか大津とか近畿、マンションたくさんできましたがこれから明石ももっとできるんじゃないかなというふうに思っております。

質疑応答︙中古の仕入れ状況、マンションの見通し

質問者1:1点目は中古の仕入れの状況なんですけれど、去年下期から結構厳しくなって、今期も1パーセント増という計画も大丈夫かなと。仕入れは足下は底を打ったんでしょうか? それと先程対策として少し高いゾーンに手を付けたかったんですけど、もうちょっと高くないと、その仕入れの対策ってどんなことをやっているのでしょうか?

いろんな対策を敷きたいんですけど、先程も申し上げましたように我々の物件ではないので、付加価値をつけるということで、ステージングということで結構高級なんですね。家具入れてやってるんですけども、みなさん結構いろんなこともされますし、どうしても仕入れというのは個人、もしくは個人を仲介する仲介会社に。早く処分するのは高いところでやったらもう1発ですよね。

それで我々は昔、こういう事業を手広くやっているのは、我々が地元では独壇場だったんですけれども、この1、2年で特に注目を浴びるようになってきましたよね。新規の公開会社さんもそうですし、最近は中古を使っていろんな手法をやられているみたいですよね。そういうことで中古住宅というのは草刈り場になってきたのと違うかなぁと言うような感じがしますね。一戸数千万なんで、小さな業者だとすぐ下らせるという形になってきてるんですよね。後は仲介業者に頼めばいいわけですからね。それが高値で続くかなぁと。そんなに続くことはないと思うんですね。

それは新築の土地も同じなんですよね。結構高い値段であるんですけどね。販売価格もあがって、低金利もずっと長らく来てるんで、ちょっと息切れしてるような気はするんですよ。そういう意味で我々は地元でアフターサービスとか、そういうのに力を入れるという話ですよ。本当に付加価値つけるのはどこだということでね。

石本氏:ということで、そういう会社が本当に生き残るんじゃないかと。現に生き残ってきました。バブルの後もリーマンショックの後も。そのしっかりした会社の理念を通してるからこうやって継続してなんとか来れてるんちゃうかなぁと。そういう事ですんで、中古もしばらくもうちょっと続くんじゃないでしょうか。新築は非常に厳しい状態になってますので。

質問者1:要は、環境は下期からあまり変わってないけど……

石本氏:あんまり変わってないと思いますよ。

質問者1:あまりそれを下げ止まるというか、どのへんでどういう事をするとそうなるのかなと……

石本氏:マスコミとかでまた誰か大きな事を言い出してきた時と違いますかね。そろそろ言ってますけどね。それと全国展開してる会社はどんどん勢いよくやりますよね。それがどこか厳しい状態で……中古は1年ぐらいで来ると思います。半年か1年ですね。

質問者1:確認なんですけど、前期は中古のところでショートしましたけど、それを他の土地販売とか借りてカバーしましたけどっていうそういう実績でしたという理解でよろしいんですね?

石本氏:それで結構ですよ。何らかの形で他の事業が補完すると。

質問者1:今期も多少厳しくなったとしても購入してるものがあるので減額はできますよと。

石本氏:そういう方向で進んでいきます。

質問者1:あともう1点なんですけど、マンションとかなのですが、前期は香山、今回は堺という事なんですけど、来期以降たしか堺2棟目もあったと聞きますけど、来期以降の見立てを教えてください。

石本氏:そうですね、堺の2棟目と、地元の泉とか、別のところで小さい50戸ぐらいの分の手当はしてます。50戸程度なので、ほとんど収束とみなしていただいていいのかなと。それで加古川とか、また堺になりますけど堺に大きな1戸建ての白鷺ということで140戸ぐらいの大きな仕込みをしてるんですよ。今期200億ぐらい総資産が増えていますでしょう? 固定資産が6、70億円であと百数十億円は戸建てなんですよ。それはマンションが入ってきてるからやっぱり戸建てということで加古川もその一環なんですけどね。ということで戸建てでカバーしていきます。

質問者1:マンションは、堺に飛田に加古田に飛田に泉?

石本氏:泉です。

質問者1:そのぐらいでだいたい終わって、後はまあ主力の戸建てで作っていくと。

石本氏:泉府中の駅前のパチンコ屋の後用地なんですよ。以前も、2、3年前ですか泉大津というところで、パチンコ屋さんは今不況になってるみたいですね。出玉規制があって、大部分が転換するみたいですね。古いものは駅前のあちこちにあるんですよ。それで話はちょこちょこ入って来るんです。もう縮小してるみたいですね。

東京とか終わったかもわかりませんが、我々のもまだですかね、今やってますかね。相当出るものが出てくるという風に見てます。あれば拾っていきたいと。

質問者1:もう1個確認なのですが、主力の戸建てのところがかなりケアしていくという話だったのですが、戸建ての販売環境って今大阪と東京支部が町場にできたと。いかがでしょう?

石本氏:販売環境? いえいえ全然ダメですよ。とても厳しいですよ。

値段も結構あがってしまってますんでね。それとローンの金利がもうずっと続いてますので、あんまりメリットを感じられない。むしろ逆にちょっと上がり気味の方がおそらく飛びつくんでしょうね。そんな感じしますね。もう慣れっこになっちゃって、販売価格も今とんでもなく上がってますのでね。当社は平野部の10戸20戸とか、駅の近くとか工場の再編の場所とかいうのはしんどいんですよ。価格があがりすぎて。我々はちょっと大型の造成で付加価値をつけるような対策ですよね。土地の価格を抑えているという感じにやってますね。

質問者1:ありがとうございました。

質疑応答︙今期業績見通し

質問者2:1点だけ教えてください。前期は売上高が45億円増えて利益が4億7,000万増えているんですけど、今期の見通しが売上が41億増えるのに利益が2億6千万ぐらいしか増えないような見通しになっていて、これは先程出てきた償却費が……

石本氏:ではないです。

和歌山のマンションの利益率が非常によかった、その1点なんですよ。ですから前期まで第2四半期第3四半期で悪かったんです。それで、通期では大丈夫ですよと言っていたんです。それで決算の時に株価が下がったんですよ。それで第4四半期に利益も全部固まったんですよ。それはもうほぼ和歌山のマンション。というのは、結構な金額広告費をその前々期に使っているから。広告費そのものも非常に少なくて、あがりだけそのままになってしまった。

マンションはそういう傾向あるんで、マンション経営者は気を付けないといけないのはその広告費をどこで使ってるかで、がらっと変わっちゃいますので。

質問者2:ありがとうございました。

記事提供:ログミーファイナンス

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